A remuneração condicionada em contratos de corretagem

Para os empreendedores do setor imobiliário, especialmente os corretores de imóveis, uma recente decisão do Superior Tribunal de Justiça (STJ) trouxe à tona discussões sobre o direito à comissão de corretagem (REsp 2.000.978). Neste artigo, buscamos esclarecer os contornos dessa decisão e entender se houve alguma mudança significativa na posição do STJ.

Tradicionalmente, a remuneração do corretor é devida pela sua atuação intermediária, independentemente da concretização da compra e venda do imóvel. Portanto, a jurisprudência do STJ sempre se posicionou no sentido de que a comissão de corretagem é devida pelo resultado útil alcançado, com a aproximação das partes, conforme previsão do artigo 725 do Código Civil.

Neste sentido, é irrelevante o desfazimento posterior do negócio ou o arrependimento de uma das partes. Havendo atuação efetiva do corretor de imóveis, com as cláusulas do negócio já entabuladas, como é o caso de uma assinatura de promessa de compra e venda, o direito ao recebimento da comissão de corretagem é indiscutível.

Convém ressaltar que este entendimento do STJ refere-se ao desfazimento do negócio sem que tenha ocorrido qualquer contribuição do corretor para que a compra e venda não tenha sido realizada. Por óbvio, portanto, na hipótese do corretor ter agido com imprudência ou negligência, como no caso de ter deixado de prestar alguma informação relevante sobre eventual irregularidade registral do imóvel, a desistência do negócio não gera direito à comissão.

A dúvida que surgia era se a comissão de corretagem poderia ser condicionada a um evento futuro e incerto. Em outras palavras: poderia o contrato condicionar o pagamento da comissão a algum requisito além da tradicional aproximação das partes?

A recente decisão do STJ tratou exatamente dessa hipótese de “comissão condicionada”. A Terceira Turma do STJ, em recente processo, decidiu que o pagamento da comissão do corretor pode ser condicionado a um evento futuro e incerto.

Para melhor entendimento, é essencial esclarecer o conceito jurídico de "condição". No âmbito jurídico, a condição refere-se a uma cláusula que, inserida em um contrato, subordina o efeito do ato jurídico a um evento futuro e incerto. Esse evento pode ser algo que as partes esperam que aconteça ou algo que elas esperam que não aconteça. Assim, a condição pode ser suspensiva, em que o direito só se concretiza com a ocorrência do evento, ou resolutiva, em que o direito se extingue com a ocorrência do evento.

Nesse cenário, ao condicionar o pagamento da comissão de corretagem a um evento futuro e incerto, o contrato estaria estabelecendo uma condição suspensiva. Isso significa que o corretor só teria direito à comissão se e quando o evento especificado ocorresse. Esse mecanismo jurídico garante maior flexibilidade e segurança às partes nas suas negociações, assegurando que certos requisitos sejam cumpridos antes que determinadas obrigações se concretizem.

Retornando ao caso analisado recentemente pelo STJ, a questão jurídica surgiu quando uma empresa de corretagem buscou este Tribunal, contestando a validade de uma cláusula que vinculava sua remuneração ao registro imobiliário de um projeto. Mesmo tendo mediado uma parceria entre uma construtora e proprietários de terrenos, a corretora não foi remunerada devido à rescisão da parceria antes do registro imobiliário.

O STJ, ao analisar o caso, enfatizou o artigo 725 do Código Civil. Conforme destacado acima, esta norma legal prevê que a comissão é devida ao corretor quando o resultado previsto no contrato é alcançado, mesmo que o negócio não se concretize por arrependimento das partes. Assim, o primeiro ponto que merece destaque é que a decisão reafirmou a orientação consolidada no STJ: a remuneração é justificada se a mediação culminar em um acordo entre as partes sobre os termos essenciais do negócio. O foco, portanto, está na efetiva aproximação das partes, e não na conclusão da transação.

Porém, ao analisar o caso concreto, o Tribunal foi além do entendimento consagrado e passou a analisar a efetiva possibilidade de condicionar o pagamento da comissão de corretagem a um evento futuro e incerto.

A Relatora do processo, Ministra Nacy Andrighi, destacou que o direito do corretor de ser remunerado pela mediação é um direito disponível. Deste modo, a comissão pode ser transacionada e as partes podem dispor livremente sobre este direito, sem que haja uma norma jurídica que impeça a livre disposição das partes sobre tal negociação. Por isso, é plenamente possível que as partes possam estabelecer em contrato uma disposição de forma diversa do regramento típico da corretagem e prever cláusula que estabeleça uma condição suspensiva para o recebimento da comissão pactuada.

A decisão também ressaltou que os envolvidos em um contrato de corretagem têm a liberdade de vincular a comissão a um evento futuro e incerto. Esta abordagem, conforme interpretado pelo STJ, não só honra a autonomia das partes, mas também promove a concorrência, permitindo que o corretor implemente estratégias para fortalecer a confiança em seus serviços.

Em resumo, o STJ reiterou que a remuneração do corretor é fundamentada na aproximação das partes, e não necessariamente na finalização do negócio. Porém, deve-se respeitar a autonomia das partes para definir os termos de pagamento, de forma que é possível estabelecer uma condição para o pagamento da comissão de corretagem.

Na prática, o que isso significa? A regra padrão em contratos de corretagem é que a remuneração do corretor é derivada da aproximação entre comprador e vendedor. No entanto, é possível estipular condições específicas para o pagamento da comissão, como o registro imobiliário. Nesses casos, a simples aproximação das partes não será suficiente para garantir o direito de recebimento da comissão.

Por último, é relevante destacar que, mesmo com o STJ reconhecendo a possibilidade de estabelecer condições nos contratos de corretagem, em circunstâncias excepcionais, o Judiciário pode considerar inválida ou ilícita uma condição acordada, especialmente se houver desequilíbrio entre as partes ou violação da boa-fé.